Ποια συγκριτικά στοιχεία είναι πρόσφορα για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων από την Επιτροπή του άρθρου 1 π.δ. 5/1985;

Η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων από την Επιτροπή αυτή είναι ιδιαιτέρως σημαντική διότι καθορίζει τον υπολογισμό και καταλογισμό της εισφοράς σε γη και χρήμα που θα ακολουθήσει την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής.

Οι βαρυνόμενοι ιδιοκτήτες είναι εύλογο να αμφισβητήσουν την εκτίμηση της Επιτροπής και να επιδιώξουν τη μείωση της αξίας των ακινήτων των υπό ένταξη περιοχών.

Το ερώτημα είναι ποια στοιχεία από αυτά που λαμβάνει υπόψιν η Εκτιμητική Επιτροπή μπορούν να αμφισβητήσουν και γιατί;

Ας δούμε ένα εκτενές απόσπασμα από μια δικαστική απόφαση που μειώνει την αξία των ακινήτων σε σύγκριση με την εκτίμηση της Επιτροπής και τους  λόγους για τους οποίους απορρίπτει ως μη πρόσφορα τα συγκριτικά στοιχεία που η Επιτροπή Εκτίμησης επικαλέστηκε για την κρίση της:

H αρμόδια Επιτροπή του άρθρου 1 του π.δ/τος 5/1986  κατέληξε στην κρίση της, αφού έλαβε υπόψη, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα: α) προηγηθείσες εκθέσεις προσδιορισμού αξίας ακινήτων της ιδίας Επιτροπής (με άλλη σύνθεση) για τα Ο.Τ. … και τα Ο.Τ. …, που περιλαμβάνονται στις …. αποφάσεις του Νομάρχη …, με τις οποίες εγκρίθηκαν αντιστοίχως οι τοπικές πράξεις εφαρμογής στα οικοδομικά αυτά τετράγωνα, σύμφωνα με τις οποίες η αξία ανά τ.μ. των οικοπέδων που βρίσκονταν στα δύο πρώτα Ο.Τ. ορίστηκε σε 150€ και στα υπόλοιπα σε 100€), β) του όρους δόμησης που ισχύουν στις προαναφερόμενες περιοχές και συγκεκριμένα ότι ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 0,80 για τον τομέα I και σε 0,60 για τον τομέα II, γ) τις τιμές που υπάρχουν στη αρμόδια Δ.Ο.Υ. και τις τιμές της αγοράς, δ) την … απόφαση της Επιτροπής εκτίμησης ακινήτων του Δήμου …, με την οποία καθορίστηκε ως τιμή μονάδος για τα ακίνητα που βρίσκονται στις προαναφερόμενες πολεοδομικές ενότητες και ειδικότερα για τα ακίνητα: Ι) που βρίσκονται επί της … το ποσό των 145 ευρώ ανά τ.μ., ΙΙ) στο Ο.Τ. .., στο ποσό των 160 ευρώ ανά τ.μ., ΙΙΙ) στην περιοχή που βρίσκεται … στο ποσό των 130 ευρώ ανά τ.μ. και ΙV) στην υπόλοιπη περιοχή, καθώς επίσης και στο πυκνοδομημένο τμήμα, στο ποσό των 115 ευρώ ανά τ.μ.) και ε) το γεγονός ότι τα ακίνητα επί της προέκτασης της οδού … έχουν μεγαλύτερη οικοπεδική αξία.

Επειδή, κατ΄αρχάς, από τα παραπάνω στοιχεία που έλαβε υπόψη της η Επιτροπή του άρθρου 1 του π.δ. 5/1986 τόσο κατά την αρχική εκτίμηση, όσο και κατά την επανεκτίμηση της αξίας των ακινήτων της επίμαχης περιοχής, αυτά που αφορούν σε εκτίμηση της ίδιας Επιτροπής, καθώς και σε εκτίμηση του Συλλόγου των …, δεν είναι πρόσφορα προς σύγκριση με το κρινόμενο από απόψεως χρόνου καθόσον το μεν πρώτο αφορά σε εκτίμηση που έλαβε χώρα κατά μία τριετία περίπου προγενέστερα, ενώ το δεύτερο σε μεταγενέστερη εκτίμηση πέραν της πενταετίας. Ομοίως, απρόσφορα προς σύγκριση κρίνονται και τα συγκριτικά στοιχεία που αναφέρονται στο … έγγραφο της Δ.Ο.Υ.  προεχόντως διότι αναφέρονται σε μεταβιβάσεις οικοπέδων που βρίσκονται, όπως προκύπτει από το συνημμένο κτηματολογικό διάγραμμα της εν λόγω πράξης εφαρμογής, στις σαφώς πλεονεκτικότερες από άποψη θέσης, οικοδομικού συντελεστή κλπ, Γ΄ και Β΄ ζώνες (στα …, και …, Ο.Τ., αντιστοίχως) και όχι στη Δ΄ ζώνη, όπως το κρινόμενο (…, Ο.Τ.). Περαιτέρω, το τελευταίο στοιχείο, που έλαβε υπόψη της η ίδια Επιτροπή και αφορά σε εκτίμηση της οικείας Επιτροπής του Δήμου …, η οποία με την … απόφασή της προσδιόρισε ενιαίως, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων, την αξία των ευρισκομένων στην ίδια ζώνη (Δ΄) με το κρινόμενο ακινήτων σε 115 ευρώ το τ.μ., είναι πρόσφορο προς σύγκριση καθόσον αναφέρεται σε εκτίμηση ακινήτων της ίδιας ζώνης και μάλιστα κατά τον ίδιο χρόνο. Μεταξύ δε αυτού και του κρινόμενου ουδεμία διαφορά παρατηρείται από τα στοιχεία του φακέλου.

Σε πρόσφατες αναρτήσεις μας είχαμε αναφερθεί στην Έκθεση της Εκτιμητικής Επιτροπής και στην εκτίμηση της αξίας των ακινήτων των υπό ένταξη περιοχών

Εάν χρειάζεστε τη νομική μας συμβουλή, επισκεφτείτε τη σελίδα μας για τις νομικές συμβουλές και γνωμοδοτήσεις επί απαλλοτριώσεων

Συμπέρασμα: Μόνο εάν είναι σύγχρονα και αφορούν την ίδια περιοχή θεωρούνται συγκριτικά και λαμβάνονται υπόψη εγκύρως ως στοιχεία για την αξία των ακινήτων από την Επιτροπή Εκτίμησης